Datornicii au memorie scurtă şi iată-ne în pragul unui nou deranj major în finanţele celor care se împrumută pe termen lung.
Când e cel mai bun moment să te împrumuţi pentru achiziţia unei case, semnând deci pentru un împrumut pe termen lung? Sunt convins că dacă ofer mai multe variante de răspuns la această întrebare printre ele „când veniturile tale sunt în creştere” sau „când este avantajos să te împrumuţi în moneda în care iei salariul” acestea două vor fi cele mai bifate. Dar ce ziceţi de varianta „când costul creditului e mare dar are tendinţe de scădere iar preţul caselor e mic dar are tendinţe de creştere”?
Să le privim cu atenţie pe toate trei. „Când veniturile tale sunt în creştere” sună cunoscut pentru cei care s-au împrumutat în euro între 2006-2008. Veniturile erau în creştere ba, mai mult, urmau să egaleze media UE în timp relativ scurt (sau, cel puţin, aşa se credea), leul se tot aprecia astfel încât salariul în euro era la rândul său în creştere. Apoi a urmat criza iar veniturile care creşteau au început să scadă puternic, fie raportate la euro, fie chiar la valoarea lor în lei dinaintea crizei (vezi tăierile de salarii la bugetari sau tăierile de sporuri şi bonusuri din mediul privat).
„Când este avantajos să te împrumuţi în moneda în care iei salariul” sună cunoscut pentru cei care s-au îndatorat în ultimii 2-3 ani în lei. Roborul continua să scadă intrând bine sub 1% la un moment dat (minimul a fost de 0,7%), salariile în lei creşteau, ce ne putem dori mai mult? Ei bine, a fost suficient ca Roborul să urce la 1,8% acum (practic mai mult decât dublu pentru cei care au luat credite pe minimul dobânzii interbancare) pentru ca unii să constate că rata la creditul ipotecar le-a sărit cu 25%. Asta deoarece la împrumuturile Prima Casă marja băncii era de 2-3% peste Robor, iar la Robor sub 1% se ajungea la DAE de maxim 4%. Creşterea Robor cu 1% echivala deci cu o scumpire a ratelor cu 25%. Ce se va întâmpla însă dacă Robor urcă la 5% la un moment dat (şi, în cei 25-30 de ani cât presupune scadenţa la un ipotecar, e timp berechet), pe unde vor scoate cămaşa cei cu rate dublate raportat la momentul acordării împrumutului? Cum se vede, n-am învăţat prea multe din criză, nu e suficient să nu te mai împrumuţi în valută ci în moneda în care iei salariul şi nici măcar nu mai e suficient să pleci din start cu dobânzi bune şi venituri în creştere pentru a nu avea probleme pe parcurs. Care este atunci situaţia ideală?
Situaţia ideală reprezintă un cumul de factori dintre care cel mai important este preţul casei nu neapărat costul creditului. Pentru că până la scadenţa împrumutului ipotecar, una destul de lungă, vei achita de 2-3 ori suma acordată de bancă. Iar tu vrei să plăteşti cât mai puţin în final, nu? Or, preţul caselor e mic doar când costul creditului e mare (cererea este restrânsă în acel moment iar proprietarii nu pot întinde prea mult coarda). Într-un boom al creditării preţul caselor va fi mare iar cei care se îndatorează pot avea suprize la un moment dat, fie din partea dobânzilor bancare, fie din partea cursului de schimb sau a fluctuatiei veniturilor persoanale. Un preţ mic al casei înseamnă dobânzi mari care vor merge însă în jos la un moment dat pe când un preţ mare al casei egal condiţii de finanţare super-avantajoase iniţial dar care se vor deteriora însă cu siguranţă până la scadenţa creditului. Morala poveştii pe care o spune Robor în aceste zile (la o creştere de un singur procent toată lumea cu credite ipotecare se ia de cap şi se vaită) este că un credit avantajos înseamnă de cele mai multe ori un credit riscant pe termen lung, cel puţin pentru împrumuturile de retail. Pentru că nimic nu rămâne nemişcat, nici măcar dobânzile, iar sensul de mişcare e de la mic la mare şi de la împrumut avantajos la credit cu probleme.
(Cristian Dogaru)